Преодоление себя

Ариэль Л. Валли | 23 апреля 2022 г.

Компания по коммерческой недвижимости Platinum Storage Group, которая управляет национальным портфелем складских помещений под торговыми марками Storage Direct и Storelocal, недавно завершила строительство нового проекта в Окленде, штат Калифорния. Директива президента компании Женевьевы Зигмунд заключалась в создании объекта, который мог бы извлечь выгоду из демографических сдвигов в районе залива, где многие жители покидают Сан-Франциско в поисках более доступных рынков.

Созданный в результате объект Storelocal по адресу Hegenberger Court, 10 предназначен именно для этого. Четырехэтажный объект, удачно расположенный вдоль межштатной автомагистрали 880 и всего в нескольких минутах от Оклендского Колизея и международного аэропорта Окленда, включает в себя 112 000 сдаваемых в аренду квадратных футов и состоит примерно из 1100 квартир. Но оно не появилось без своей доли проблем. Давайте подробнее рассмотрим детали, в том числе конкретные препятствия, с которыми пришлось столкнуться, и то, как Platinum их преодолела.

Из участков, выставленных на продажу в этом районе, этот участок практически идеален благодаря оживленной дороге Хегенбергер-роуд, главной магистрали с востока на запад, по которой осуществляется основная часть трафика в аэропорт и из аэропорта, а также есть съезды и съезды для 880 Nimitz. Автострада. Участок площадью 1,87 акра буквально примыкает к автостраде, с фасадом длиной 294 погонных фута. Это обеспечивает наилучшую видимость при самостоятельном хранении, а также очень желательную интенсивность движения на близлежащих улицах и автострадах.

На этом участке находилось старое одноэтажное промышленное здание, которое необходимо было снести, но это не является чем-то необычным для проекта заполнения в установленном районе. После того как предложение по объекту недвижимости было принято, процесс проектирования и разработки начался быстро.

Компания Platinum наняла мою архитектурную фирму для разработки проекта и получения права на землепользование. Как это часто бывает в крупных городах, для этого проекта требовалось разрешение на условное использование и соответствие Калифорнийскому закону о качестве окружающей среды, чтобы установить и разрешить самостоятельное хранение в качестве использования.

Первоначальные проектные работы начались в январе 2016 года. Были завершены различные исследования объекта для оценки эффективности объекта, и в конечном итоге владелец утвердил окончательный проект с площадью здания 39 133 квадратных футов и четырьмя этажами. Расчеты застройки включали покрытие участка в размере 48,3% и коэффициент площади этажа 1,91, который представляет собой размер здания в квадратных футах, разделенный на площадь участка. Учитывая несколько неправильную форму участка, цифры были весьма хорошими и доказывали, что эффективность землепользования будет финансово жизнеспособной.

Доступ для транспортных средств будет осуществляться со стороны Хегенбергер-роуд и недалеко от Хегенбергер-Корт. Внешний вид, который приветствует посетителей, представляет собой большой привлекательный стеклянный фасад с офисом площадью 2000 квадратных футов, выходящим на улицу.

Были изучены стандартные материалы для самостоятельного хранения, но проект продолжился с нетрадиционным типом конструкции II-A, необходимым для достижения четырех этажей. Основные компоненты включают в себя первый этаж из бетонных блоков и конструкции из стальных труб и балок на трех верхних этажах. Внешняя отделка включает сочетание гладких металлических панелей и лепнины. Чтобы воспользоваться такой хорошей видимостью с автострады, в дизайне также предусмотрены большие окна верхнего этажа, в которых видны красочные сворачивающиеся «выставочные» двери. Сегодня это популярная конструкция для самостоятельного хранения, поскольку она ясно дает понять назначение здания.

Окончательный проект содержит 1087 единиц индивидуального хранения размером от 5 на 5 до 10 на 30 квадратных футов. Нейтральная цветовая гамма светлого и темно-серого цвета была выбрана в качестве дополнительного фона для ярких салатовых дверей.

Окленд — большой город, и в процессе проверки проекта помимо стандартного отдела планирования участвовало множество подразделений. На завершение пожарной, инженерной и строительной экспертизы ушло несколько месяцев, но условное разрешение на использование было в конечном итоге одобрено на публичных слушаниях в декабре 2016 года.

В крупных городах существует множество постановлений, влияющих на строительство, и в этом случае стандартные битвы по поводу платы за строительство заняли довольно много времени, чтобы уладиться. Проекты самостоятельного хранения, как правило, сильно страдают от начисления платы из-за большой площади застройки, хотя их прямое влияние на городские службы, такие как водоснабжение и электроэнергия, невелико, а также у них низкая интенсивность движения транспорта и спрос на парковки. Тем не менее, это здание площадью 154 535 квадратных футов повлекло за собой сборы за смягчение последствий, которые составили более 1 миллиона долларов. Это было в дополнение к стандартной проверке плана и сборам за разрешение на строительство. К счастью, Platinum и ее консультанты смогли договориться о снижении суммы до разумной суммы.